안녕하세요 약국 전문 컨설팅 이메진 팜입니다.
한동안 주택시장은 전세사기 관련 뉴스도 많았고 현재도 안전하진 않습니다.
전세금을 전세가율이 높아져서 전세금을 반환하지 못하는 문제입니다.
역전세라고 하지요..
과연 약국 임대 상가는 관련 문제에서 자유로울 수 있는 걸까요?
우선 상가도 이 문제에 대해선 자유로울 수 없다고 말씀드리고 싶습니다.
약국 임대 또한 상가로써 큰 금액이 투입되는 상황이니 이것 저것 확인해 보셔야 합니다.
그 중 상가 건물 임대차 보호법에 대해서 말씀드리겠습니다.
이야기를 하기 앞서 법으로 보호를 받을 수 있는 범위가 있습니다.
상가임대차보호법에서 대항력, 우선변제, 최우선변제가 있습니다.
상가 건물로 임차를 했을 때 보호를 받기 위해선
단순히 임차만 받았다고 모두 되는 것이 아니라
일정 요건을 충족시켜야 합니다.
요건은 아래와 같습니다.
첫 번째,
상가를 인도 받으셔야 합니다.
두 번째,
사업자 등록증을 발행하셔야 합니다.
(여기까지는 대항력 발생)
세 번째,
세무서에서 확정일자로 받으실 수 있습니다.
(우선변제권 획득)
대항력
대항력은 선순위 이후로 새로 들어오는 임차인, 매수자에게 기존 임차권을 대항을 할 수 있는 권리입니다.
최우선변제금(대항요건 + 소액임차인)
최우선변제금은 경매 시 배당 순위와 관계없이 선순위 근저당권보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
상가임대차 보호법에서 정한 소액 보증금액에 해당 되야 하며 지역에 따라 금액이 다릅니다.
아래 사진을 보시면 그 금액을 확인 하실 수 있습니다.
즉 소액임차인이 받을 수 있는 금액으로 보증금 환산 방법은
보증금+(월세 X100)으로 계산하시면 됩니다.
서울 기준으로 보증금 3천만 원, 월세 100만 원이라면
3천+(1백 x100)=1억 3천만 원이 환산 보증금입니다. 서울은 6500만 원입니다.
사실 상.. 최우선 변제는 받기 어려우시다고 보시면 됩니다.
우선변제금(대항요건+확정일자)
우선변제금은 임대차 중인 건물이 경매 시에 배당 순위에 따라 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리입니다.
환산보증금 한도 이하인 임차인만 해당합니다.
위 금액을 초과하는 경우라면 상가임대차보호법의 적용은 받지 못합니다.
그렇더라도 대항력은 인 정도니 너무 걱정 안 하셔도 됩니다.
조금 더 자세히 설명 드리겠습니다.
아래는 상가 임대차 보호법의 범위 입니다.
상가건물임대차보호법 범위
약국 임대의 특성상 일반 상가보다 임대조건이 높게 형성되어
환산보증금이 적용되는 경우가 많지는 않지만 그래도 알고 계셔야 합니다.
환산보증금액이 일정액을 초과하지 않는 임대차만 적용되는 규정
(서울 기준 9억 초과 시 미 적용)
-최우선변제권
-우선변제권에 관한 규정
-묵시적 갱신(법정갱신) 규정
-5% 증액청구 제한
-최단기간 보장-1년
-임차권등기 명령 규정
환산 보증금액 상관 없이 임대차 보호법이 적용되는 규정
(서울 기준 9억 초과여도 적용)
-대항력에 관한 규정
-계약 갱신 요구권에 관한 규정(10년 존속기간)
-월세 3기 연체 시 계약 해지 규정
-차임증감청구권
-임차인의 권리금 회수 기회 보장
약국 임대에 대해서 약사님이 확인하시는 법을 알려드리고 잘 지킬 수 있도록
저희가 도와드리겠습니다.
약국 임대를 알아보시는데 필요한 모든 부분을 체크해 드리면서 중개를 진행하고 있습니다.
약국 컨설팅을 알아보실 때에는 기본적인 상식과 책임감은 갖추었는지 꼭 충분히 알아보시길 바랍니다.
미팅도 안 하시면서 단순 물건 정보만 물어보시는 약사님은 정중히 사양하겠습니다.
이메진팜 010.5108.9332
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